OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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