万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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